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Mantenimiento de Edificios: ¿Por qué es Importante?

El mantenimiento de edificios es una práctica a la que debes prestar máxima atención. No solo generarás una limpieza y orden que afectará la imagen que trasmite una propiedad, también estarás protegiendo a los inquilinos de bacterias y virus.

Las tareas de mantenimiento deberán dividirse en el año según el uso de las instalaciones y, para algunas industrias en particular, como el turismo, serán fundamentales para atraer más clientes.

Mantener el valor de la propiedad va de la mano con el estado del edificio. Cuanto más se descuide el mantenimiento, mayor será la disminución de valor.

En este artículo, encontrarás un listado completo de todas las prácticas de mantenimiento rutinario y programado importantes para la conservación de edificios. Realizarlas con disciplina es la única forma de prolongar la vida útil de las instalaciones de tu propiedad.

Antes de entrar de lleno en los consejos para el mantenimiento de edificios, considera incorporar desde ya el uso de un Software de Mantenimiento.

Programa un sistema de limpieza periódica

El mantenimiento de edificios comienza con un buen plan de limpieza. Pasillos, zonas comunes, escaleras, salones de reunión, etc.

Esto te ahorrará problemas futuros con posibles insectos, filtros tapados, y quejas generales de los inquilinos.

Además la generación de ingresos está relacionada con los inquilinos que puedan utilizar el edificio con comodidad. Cuanto mejor sea el estado de su edificio, mayor será el bienestar y el pago que estarán dsipuestos a invertir los inquilinos.

Evalúa el estado de la plomería

El agua puede con todo, solo necesita tiempo. Así es que con el uso, los componentes de tuberías, duchas, inodoros y grifos irán cediendo a la corrosión.

Una pequeña válvula de media calidad, puede provocar una fuga que afectará a otros dispositivos cercanos, así como a las paredes y mobiliario.

Los edificios antiguos sobre todo, presentan este tipo de problemas, que si no se solucionan inmediatamente, tendrás que hacer un cambio completo de tuberías, lo que sin duda será más costoso y engorroso.

Incluso el trabajo de plomería de alta calidad y los electrodomésticos de alta gama podrían causar fugas. Por esto es importante revisar la plomería de su edificio y programar el mantenimiento del edificio en el futuro, para usarlo con total seguridad.

Analiza la ventilación en el mantenimiento de edificios

Revisar las rejillas de ventilación exteriores con regularidad, es un paso fundamental por los riesgos que conlleva. Debes asegurarte de que no se haya acumulado nada que pueda bloquear los conductos.

Una rejilla bloqueada es peligrosa. Ya que cuando las rejillas de ventilación se bloquean, pueden causar una acumulación de monóxido de carbono tóxico en su edificio. Los accidentes por asfixia debido a estas sustancias no son poco comunes.

Para evitar estos accidentes, cambia los filtros de aire con regularidad. Las rejillas de ventilación viejas o con polvo reducen la calidad del aire y aumentan el costo de calefacción y refrigeración del edificio.

Inspecciona y limpia los conductos de desagüe

Realiza inspecciones periódicas de los desagües de lluvia o drenajes. Las lluvias intensas pueden ser un verdadero problema en sectores donde el agua pueda estancarse o se filtre.

Sobre todo en zonas húmedas, debes revisar los caños, sumideros y depósitos de agua. Esto te permitirá saber fácilmente si hay algún área con problemas.

 El clima frío puede dañar gravemente los sistemas de desagüe. Si las canaletas se tapan, el agua podría acumularse y expandirse fácilmente a medida que se congela.

El hielo hará que los caños y canaletas se agrieten, con el riesgo de llegar a dañar sus paredes.

A la hora de realizar la inspección, busca grietas y rajaduras y reemplaza las secciones rotas, las tejas faltantes y los lugares con moho excesivo.

Verifica la seguridad frente a incendios

Una parte esencial del mantenimiento de edificios es el sistema de seguridad frente a incendios. Es fundamental identificar y eliminar todos los peligros de incendio en toda su propiedad. Esto incluye:

  • El estado de extintores: comprueba su fecha de expiración, la cantidad recomendada y su fácil acceso.
  • Las alarmas contra incendios: asegúrate de que todas funcionen. En cuanto a los sensores de humo, se recomienda revisarlos una vez al mes.
  • Instalaciones eléctricas: debes verificar si hay cables y alambres deshilachados. Los cables no deben quedar expuestos. Comprueba si hay enchufes que se estén calentando, y contacta a un electricista para revisarlos.
  • Salidas, escaleras y pasillos: analiza las rutas de emergencia, debes asegurarte de que todas las puertas de salida de incendios estén en pleno funcionamiento y los pasillos y escaleras estén despejados.

Revisa y arregla techos, suelos y paredes

Sin duda que el estado general de la estructura, con los años se deteriora:

  • Se producen grietas en los acabados interiores y desniveles en las superficies del techo y las paredes.
  • Ciertos cimientos pueden ceder, sin son realmente antiguo o su construcción no fue adecuada.
  • Las raíces de árboles pueden interferir en el suelo, levantarlo y dañarlo.

Para resolver estas fallas, primero debes rastrear la fuente. Generalmente los deterioros se generan por humedad. Pero si no puedes identificar la causa, lo mejor será contactar a un profesional.

Evalúa el estado de los servicios, como base del mantenimiento de edificios

Dentro del mantenimiento del edificio, encontrarás que existen gastos que pueden reducirse. Con una auditoría energética de tu edificio, puedes encontrar qué está consumiendo el presupuesto.

Un profesional de la energía realizará una descripción general y determinará cómo puedes ejecutar un uso más eficiente de los espacios comunes.

Generalmente las inspecciones resultan en:

  • Cambio de bombillas viejas por alternativas de ahorro de energía.
  • Reparación del aislamiento alrededor de puertas y ventanas.
  • Reemplazo de vidrio de ventana.
  • Reemplazo del aislamiento del techo.

 Un espacio bien aislado, te permitirá ahorrar en los gastos de calefacción y aire acondicionado. De esta forma puede destinar esos recursos a otras áreas de mantenimiento.

Administra el mantenimiento del edificio con un Software Profesional

Si administras el mantenimiento de un edificio, con el tiempo encontrarás que sin la ayuda de una programa digital, las tareas serán mucho más engorrosas.

Existen programas particularmente diseñados para estas tareas en edificios. Con un Software profesional como MP Versión 10 o Infor EAM podrás:

  • Hacer un cronograma de tareas a lo largo del tiempo.
  • Designar responsables de mantenimiento.
  • Solicitar trabajos detallados.
  • Comunicarte con el encargado de las tareas, y notificarlo automáticamente de cualquier falla.
  • Listar las instalaciones que han recibido mantenimiento, su estado actual, con fotografías e información importante para los próximos trabajos.
  • Inventariar los equipos críticos (como calderas y motores), sus fallas y su rendimiento.
Software profesional de Mantenimiento de edificios.
El software MP Versión 10, es una de las opciones más completas para el mantenimiento de tu edificio

La gestión del mantenimiento de edificios, será realmente sencilla con la ayuda de estos asistentes digitales. En plataformas como ComparaSoftware, puedes encontrar un listado de todas las herramientas profesionales para cumplir con las metas de mantenimiento.

Realiza una evaluación de seguridad mensual

Ya hablamos de los riesgos de incendios, pero existen otras contingencias que requieren que tengas tu edificios en las mejores condiciones de seguridad, como alertas de huracanes, terremotos o inundaciones.

Para estos casos debes revisar el plan de evacuación. Así como los dispositivos, instalaciones y elementos que lo harán efectivo:

  • Las luces de emergencia y señales de salida de emergencia.
  • Generadores a combustión.
  • Botiquines y otros dispositivos de salud.
  • Áreas de evacuación.
  • Suministro de linternas y baterías.
  • Almacenamiento de bienes esenciales, como agua potable.
  • Rutas de evacuación, puertas, escaleras y cartelería.

Estos dispositivos de seguridad deben estar en perfecto estado de funcionamiento para evitar accidentes y posibles demandas. Una auditoría de mantenimiento resolverá estos interrogantes.

Estudia realizar remodelaciones como parte del mantenimiento del edificio

Muchas veces, cuando las fallas comiencen a ser repetitivas, significa que es momento de realizar cambios profundos. Por ejemplo, las cañerías pueden perder definitivamente su calidad. Y será mejor programar un recambio total, que hacer pequeños trabajos.

Otros recambios que deben considerarse:

  • Reemplace las alfombras rotas.
  • Repintar las paredes o los techos descascarados.
  • Actualiza el exterior del edificio con pintura nueva al menos una vez al año.

Mantente al tanto del control de plagas

Sin duda, uno de los peores problemas que pueden surgir, es cuando nos invaden los insectos. Las plagas desenfrenadas son pequeños enemigos que pueden generar grandes gastos.

El exterminio de edificios completos puede significar un gasto de miles de dólares, además de que debes reubicar a los inquilinos en ese lapso.

Ten en cuenta que muchas veces los inquilinos no están al tanto de la plaga en crecimiento y ellos pueden sorprenderse igual que tú. La mejor estrategia es actuar con rapidez ante de que la situación se vaya de control.

Deberás evaluar también si la plaga fue provocada por una falla en la limpieza y el orden de tu mantenimiento del edificio. Una auditoría de plagas con un profesional al menos una vez al año, te ayudará a identificar a estos molestos inquilinos y hará que te quedes tranquilo por un tiempo.

Incluye los sistemas HVAC dentro del mantenimiento del edificio

Las siglas hacen referencia a la calefacción, ventilación y aire acondicionado, en inglés: H(heating, calefacción), V (Ventilating, ventilación) AC (air conditioned, aire acondicionado).

Los grandes edificios suelen tener sistemas centralizados que requiere las revisiones periódicas de técnicos expertos.

Sobre todo en los meses de verano e invierno, cuando los sistemas de aire acondicionado y calefacción son fundamentales para la comodidad de los inquilinos.

En los meses críticos, existe el riesgo de que estén trabajando horas extras y puedan quemarse. La inspección y el reemplazo del filtro, es una tarea de rutina que garantizará que el sistema HVAC funcione de manera óptima.

Si parece que el sistema se está esforzando, llama a un técnico que pueda evaluar dónde aliviar un poco la presión.

Evalúa los sistemas eléctricos y de alarma

Las fallas eléctricas son una de las principales causas de incendios en edificios, y su mntenimiento es vital para evitar estos riesgos, así como para mejorar el bienestar de los inquilinos.

Revisar disyuntores, cableados y electrodomésticos debe ser una prioridad al menos una vez al año.

 Mientras se inspeccionan estos sistemas, también es un buen momento para verificar las alarmas de humo y los sistemas retardadores de fuego.

Conclusiones

  • El mantenimiento de edificios es una tarea que no puede pasarse por alto, si es que quieres mantener el valor de la propiedad.
  • Contar con un Software de Mantenimiento te ayudará a realizar todas las tareas que hemos listado. Ya sea que seas el encargado o trabajes con un equipo de mantenimiento.
  • El mantenimiento y conservación del edificio, será indispensable para obtener un retorno de la inversión y mantener el estado de la propiedad.

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Referencias:

“Top 10 Commercial Building Maintenance Tips – M&E”. 2020. M&E. https://memsolutions.co.uk/top-10-commercial-building-maintenance-tips/.

Harper, TF. 2020. “5 Important Tips For Building Maintenance – T.F. Harper & Associates”. T.F. Harper & Associates LP. https://www.tfharper.com/5-important-tips-building-maintenance/.

Por Gabriel Mancuzo

Gabriel Mancuzo es Licenciado en Comunicación Social por la Universidad Nacional de Cuyo (Argentina) y tiene amplia experiencia en atención al usuario. La programación y los software son campos que lo apasionan. Actualmente, redacta artículos para el blog de ComparaSoftware en las áreas de Gestión de Proyectos, Atención al Cliente, Marketing y Ventas.

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