Mantenimiento de Edificios: 13 Buenas Prácticas para su Conservación.

El mantenimiento de edificios es una práctica a la que debes prestar máxima atención. No solo generarás una limpieza y orden que afectará la imagen que trasmite una propiedad, también estarás protegiendo a los inquilinos de bacterias y virus.

Las tareas de mantenimiento deberán dividirse en el año según el uso de las instalaciones y, para algunas industrias en particular, como el turismo, serán fundamentales para atraer más clientes.

Mantener el valor de la propiedad va de la mano con el estado del edificio. Cuanto más se descuide el mantenimiento, mayor será la disminución de valor.

En este artículo, encontrarás un listado de todas las prácticas de mantenimiento rutinario y programado importantes para la conservación de edificios. Realizarlas con disciplina es la única forma de prolongar la vida útil de las instalaciones de tu propiedad.

1. Programa un sistema de limpieza periódica

El mantenimiento de edificios comienza con un buen plan de limpieza. Pasillos, zonas comunes, escaleras, salones de reunión, etc.

Esto te ahorrará problemas futuros con posibles insectos, filtros tapados y quejas generales de los inquilinos.

Además, la generación de ingresos está relacionada con los inquilinos que puedan utilizar el edificio con comodidad. Cuanto mejor sea el estado del edificio, mayor será el bienestar y el pago que estarán dispuestos a invertir los inquilinos.

2. Evalúa el estado de la plomería

El agua puede con todo, solo necesita tiempo. Esto significa que, con el uso, los componentes de tuberías, duchas, inodoros y grifos irán cediendo a la corrosión.

Una pequeña válvula de media calidad puede provocar una fuga que afectará otros dispositivos cercanos, así como a las paredes y mobiliario.

Los edificios antiguos, sobre todo, presentan este tipo de problemas que, si no se solucionan inmediatamente, requerirán hacer un cambio completo de tuberías, lo que sin duda será más costoso y engorroso.

Incluso el trabajo de plomería de alta calidad y los electrodomésticos de alta gama podrían causar fugas. Por eso, es importante revisar la plomería de tu edificio y programar jornadas de mantenimiento a largo plazo.

3. Analiza la ventilación en el mantenimiento de edificios

Revisar las rejillas de ventilación exterior con regularidad es un paso fundamental por los riesgos que conlleva su descuido. Debes asegurarte de que no se haya acumulado nada que pueda bloquear los conductos.

Una rejilla bloqueada es peligrosa porque puede causar una acumulación de monóxido de carbono tóxico en el edificio. Los accidentes por asfixia debido a estas sustancias no son poco comunes.

Para evitar estos accidentes, cambia los filtros de aire con regularidad. Las rejillas de ventilación viejas o con polvo reducen la calidad del aire y aumentan el costo de calefacción y refrigeración del edificio.

4. Inspecciona y limpia los conductos de desagüe

Realiza inspecciones periódicas a los desagües de lluvia o drenajes. Las lluvias intensas pueden ser un verdadero problema en sectores donde el agua se estanca o se filtra.

Sobre todo en zonas húmedas, debes revisar los caños, sumideros y depósitos de agua. Esto te permitirá saber fácilmente si hay algún área con problemas.

 El clima frío puede dañar gravemente los sistemas de desagüe. Si las canaletas se tapan, el agua podría acumularse y expandirse fácilmente a medida que se congela.

El hielo hará que los caños y canaletas se agrieten, con el riesgo de llegar a dañar las paredes.

A la hora de realizar la inspección, busca grietas y rajaduras, y reemplaza las secciones rotas, las tejas faltantes y los lugares con moho excesivo.

5. Verifica la seguridad frente a incendios

Una parte esencial del mantenimiento de edificios es el sistema de seguridad frente a incendios. Es fundamental identificar y eliminar todos los peligros de incendio en toda la propiedad. Esto incluye:

• El estado de extintores: comprueba su fecha de expiración, la cantidad recomendada y su fácil acceso.
• Las alarmas contra incendios: asegúrate de que todas funcionen. En cuanto a los sensores de humo, se recomienda revisarlos una vez al mes.
• Instalaciones eléctricas: debes verificar si hay cables y alambres deshilachados. Los cables no deben quedar expuestos. Comprueba si hay enchufes que se estén calentando, y contacta a un electricista para revisarlos.
• Salidas, escaleras y pasillos: analiza las rutas de emergencia. Debes asegurarte de que todas las puertas de salida de incendios estén en pleno funcionamiento, y que los pasillos y escaleras estén despejados.

6. Revisa y arregla techos, suelos y paredes

No hay remedio, el estado general de una estructura se deteriora con los años:

• Se producen grietas en los acabados interiores y desniveles en las superficies del techo y las paredes.
• Ciertos cimientos pueden ceder si son muy antiguos o su construcción no fue adecuada.
• Las raíces de árboles pueden interferir en el suelo, levantarlo y dañarlo.

Para resolver estas fallas, primero debes rastrear la fuente. Generalmente, los deterioros se generan por humedad, pero si no puedes identificar la causa, lo mejor será contactar a un profesional.

7. Evalúa el estado de los servicios básicos

Dentro del mantenimiento de edificios, encontrarás que existen gastos que pueden reducirse. Con una auditoría energética, puedes averiguar qué está consumiendo de más el presupuesto.

Generalmente, las inspecciones resultan en:

• Cambio de bombillas viejas por alternativas de ahorro energético.
• Reparación del aislamiento alrededor de puertas y ventanas.
• Reemplazo de vidrios de ventanas.
• Reemplazo del aislamiento del techo.

Un espacio bien aislado te permitirá ahorrar en calefacción y aire acondicionado. De esta forma, puede destinar esos recursos a otras áreas de mantenimiento.

8. Administra el mantenimiento del edificio con un software profesional

Si administras el mantenimiento de un edificio, con el tiempo encontrarás que, sin la ayuda de una programa digital, las tareas serán mucho más confusas.

Existen programas particularmente diseñados para el mantenimiento de edificios. Con un software profesional como MP Versión 10 podrás:

• Hacer un cronograma de tareas a lo largo del tiempo.
• Designar responsables.
• Solicitar trabajos detallados.
• Comunicarte con el encargado de las tareas y notificarlo automáticamente de cualquier falla.
• Listar las instalaciones que han recibido mantenimiento, su estado actual y anexar fotografías e información importante para trabajos futuros.
• Inventariar los equipos críticos (como calderas y motores), sus fallas y su rendimiento.

La gestión del mantenimiento de edificios será realmente sencilla con la ayuda de estos asistentes digitales. En ComparaSoftware, puedes encontrar un listado de herramientas profesionales para cumplir con las metas de mantenimiento.

9. Realiza una evaluación de seguridad mensual

Ya hablamos de los riesgos de incendios, pero existen otras contingencias que, para evitarse, requieren que tengas tu edificio en las mejores condiciones de seguridad, con alertas de huracanes, terremotos o inundaciones.

Para estos casos, debes revisar el plan de evacuación de tu país o ciudad, y los dispositivos, instalaciones y elementos que lo harán efectivo:

• Luces y señales de salida de emergencia.
• Generadores a combustión.
• Botiquines y otros elementos de salud.
• Áreas de evacuación bien señalizadas.
• Suministro de linternas y baterías.
• Almacenamiento de bienes esenciales, como agua potable.
• Rutas de evacuación, puertas, escaleras y cartelería.

Estos componentes de seguridad deben estar en perfecto estado de funcionamiento para evitar accidentes y posibles demandas. Una auditoría de mantenimiento te permitirá saber si todo está en orden o no.

10. Estudia realizar remodelaciones como parte del mantenimiento del edificio

Muchas veces, cuando las fallas comienzan a ser repetitivas, significa que es momento de realizar cambios profundos. Por ejemplo, las cañerías pueden perder definitivamente su calidad, y será mejor programar un recambio total antes que hacer pequeños trabajos.

Asimismo, hay otros recambios que deben considerarse:

• Reemplazar las alfombras rotas.
• Repintar las paredes o los techos descascarados.
• Actualizar el exterior del edificio con pintura nueva al menos una vez al año.

11. Mantente al tanto del control de plagas

Las plagas desenfrenadas son pequeños enemigos que pueden ocasionar gastos sorprendentes.

Las infestaciones de termitas, avispas o roedores pueden significar miles de dólares invertidos en contener su avance cuando ya se les ha permitido ganar demasiado terreno. Encima, están los costos de reubicar a los inquilinos mientras dure el tratamiento.

Ten en cuenta que muchas veces los inquilinos no están al tanto de la plaga en crecimiento, así que pueden llevarse una mala sorpresa en cualquier momento. Lo mejor es prevenir actuando con rapidez antes de que la situación se salga de control.

Deberás evaluar también si la plaga fue provocada por una falla en la limpieza y el orden de tu plan de mantenimiento.

Una auditoría de plagas con un profesional al menos una vez al año te ayudará a abordar a estos molestos inquilinos a tiempo, y prevenir nuevos brotes.

12. Incluye los sistemas HVAC en el mantenimiento del edificio

Las siglas HVAC hacen referencia a la calefacción, ventilación y aire acondicionado de un edificio. En inglés: H (heating, calefacción), V (ventilating, ventilación) y AC (air conditioned, aire acondicionado).

Los grandes edificios suelen tener sistemas centralizados de HVAC que necesitan de revisiones periódicas por parte de técnicos expertos.

Sobre todo en los meses de verano e invierno, cuando los sistemas de aire acondicionado y calefacción son esenciales para la comodidad de los inquilinos.

En los meses críticos, existe el riesgo de que los equipos estén trabajando horas extras y puedan quemarse. La inspección y el reemplazo de filtros es una tarea de rutina que garantizará que el sistema HVAC funcione de manera óptima.

Si parece que el sistema se está esforzando, llama a un técnico para que valore cómo aliviar la presión.

13. Evalúa los sistemas eléctricos y de alarma

Las fallas eléctricas son una de las principales causas de incendios en edificios, y su mantenimiento es vital para evitar estos riesgos, así como para mejorar el bienestar de los inquilinos.

Revisar disyuntores, cableados y electrodomésticos debe ser una prioridad al menos una vez al año.

Cuando se inspeccionan estos sistemas, también es bueno verificar las alarmas de humo y los sistemas retardadores de fuego.

Conclusiones

• El mantenimiento de edificios es una tarea que no puede pasarse por alto, si es que quieres mantener el valor de una propiedad.
• Contar con un Software de Mantenimiento te ayudará a realizar todas las tareas que hemos listado, ya sea que seas el encargado o trabajes con el equipo de mantenimiento.
• El mantenimiento y conservación del edificio será indispensable para obtener un retorno de inversión favorable.

Referencias:

«Top 10 Commercial Building Maintenance Tips – M&E». 2020. M&E. https://memsolutions.co.uk/top-10-commercial-building-maintenance-tips/.

Harper, TF. 2020. «5 Important Tips For Building Maintenance – T.F. Harper & Associates». T.F. Harper & Associates LP. https://www.tfharper.com/5-important-tips-building-maintenance/.